Kredyty Hipoteczne w UK – Wojciech Symonowicz

Zasady nabywania nieruchomości znane mi z Polski z czasów kiedy poszukiwałem mieszkania bardzo różnią się od tych, które obowiązują w Wielkiej Brytanii.

Dlatego postanowiłem się przyjrzeć zagadnienią związanym z kredytowaniem zakupu pierwszej nieruchomości w UK zanim popełnię jakiś kosztowny błąd.

Ponieważ kilkoro z moich znajomych już kupowało i sprzedawało swoje domy na wyspie, słyszałem że jest to proces niewdzięczny i dość skomplikowany. Czy można sobie ułatwić przygotowanie do tak ważnego kroku i czy zlecenie komuś pomocy w przejściu przez cały proces nabycia domu lub mieszkania jest kosztowne?

Zapraszam do wysłuchania podkastu Wojciechem Symonowiczem – brokerem kredytowym z Milton Keynes, który od lat pomaga w pozyskiwaniu kredytów na sfinansowanie zakupu nieruchomości.

Zapraszam wszystkich zainteresowanych posiadaniem własnej nieruchmości w UK do bezpośredniego kontaktu z Wojciechem (link poniżej) lub do dołączenia do naszej “tajnej/poufnej” grupy na Facebooku na której Wojciech w miarę możliwości udzieli Wam dodatkowych informacji.

Transkrypt dzisiejszego odcinka:

Wita was Kordian Pach w podcaście “Emigracja Oswojona”. To jest 10. odcinek podcastu, który będzie bardzo techniczny. Będziemy sobie rozmawiać z fachowcem w dziedzinie nieruchomości na rynku brytyjskim.

Obiecałem wam nagrywać ten podcast i nie bardzo go limitować do kraju, jakim jest Wielka Brytania. Jednak ze względu, że tutaj mieszkam, chciałbym was zapoznać z bliskimi mi tematami. Myślę, że to będzie wiedza przydatna dla tych, którzy jej potrzebują. Natomiast dla pozostałych, będzie stanowiła bazę do stawiania pytań, w krajach, w których mieszkają. Ponieważ w każdym kraju specyfika nabywania nieruchomości, jest zapewne inna, ale jest też dużo rzeczy podobnych. Takich, na które trzeba zwrócić uwagę, żeby nie popełnić błędu.

Jest masa poradników w Internecie na temat nabywania nieruchomości oraz starania się o dofinansowanie na taki zakup. Nie neguję żadnej z metod zdobywania informacji. Uważam, że wszelka informacja, która was wzbogaci o wiedzę, jest potrzebna. Dzisiaj skorzystam z okazji, że mam ze sobą siedzącego naprzeciwko fachowca w tej dziedzinie. Zadam mu te pytania, które mi przyszły do głowy. Jeżeli będziecie mieli jakieś dodatkowe pytania na ten temat, postaram się, żeby mój gość, w komentarzach do tego podcastu udzielił wam dodatkowych informacji lub będziecie mogli się z nim po prostu skontaktować, by skorzystać z jego usług. Zaznaczam na dzień dobry, nie jest to podcast sponsorowany. Spotykamy się tutaj wyłącznie z potrzeby serca. A także z tego też powodu, że, jak już wiecie, przełamuję stereotypy o Polakach za granicą i dzisiaj przedstawię wam kolejną ciekawą postać żyjącą tym razem na mojej wyspie.

Moim dzisiejszym gościem, jest Wojciech Symonowicz – mortgage broker, czyli broker kredytowy, specjalista do spraw kredytów hipotecznych. 

Kordian: Wojciechu, przedstaw się proszę naszym słuchaczom. Powiedz, jak
zdobywałeś doświadczenie na ten temat, wiedzę. Na tym oprzemy dzisiejszą audycję.

Wojciech: Witam. Wojciech Symonowicz z tej strony, doradca hipoteczny The Mortgage Store. Skąd zdobyłem swoją wiedzę? Moja cała przygoda z finansami zaczęła się już w Polsce, gdyż uczęszczałem do Technikum Ekonomicznego w Bydgoszczy. Tak zaczęło się zdobywanie wiedzy z ekonomii, finansów, księgowości. Dalsze kroki, kształcenia się w kierunku finansów, podjąłem już w Anglii. W 2007 roku rozpocząłem studia na uniwersytecie Buckinghamshire New University w High Wycombe. Tam zdobyłem wiedzę, studiując kierunek Business Management – Zarządzanie Biznesem. To było pośrednio wiążące się z finansami. Natomiast bardzo dużo przedmiotów na tym kierunku przez 3 lata, wiązało się bezpośrednio z finansami. Już podczas studiów podjąłem pracę w jednej z organizacji finansowych, w Banku Barclays. Tam pracowałem przez trochę ponad 8 lat. Miałem okazję przejść przez wszystkie szczeble od podstawowej pozycji kasjera do doradcy hipotecznego. Tę wiedzę rozwijałem w Barclays’ie, aż w 2016 roku postanowiłem tę wiedzę jeszcze bardziej rozszerzyć i zostałem brokerem. Doradcą hipotecznym na większą skalę. Nieograniczającym się do jednej polisy, do jednego banku, a pracującym na otwartym rynku. 

Kordian: Uściślijmy od razu zadania brokera. Broker działa w imieniu klienta, którym jest osoba kupująca, sprzedająca, czy też bank? 

Wojciech: My jako brokerzy pracujemy w imieniu klienta. Musimy mieć pewność, że podążamy za priorytetami klienta. O tym, co chciałby osiągnąć? W jak szybkim czasie? Jakie ma podejście do ryzyka, które chciałby podjąć? Czy chciałby zakupić swoją pierwszą nieruchomość? Może nieruchomość inwestycyjną? 

Jeżeli klient wejdzie sobie bezpośrednio do banku, to jest w stanie otrzymać hipotekę. Jednak nigdy nie będzie miał 100% pewności, że dany produkt, który został mu zarekomendowany, jest tym produktem najkorzystniejszym. Często klient podchodzi do nas, jako do brokera mającego dostęp do wielu banków i instytucji finansowych. Po przedstawieniu sytuacji my spędzamy kilka godzin lub dni, aby znaleźć rozwiązanie dla danego klienta. Z czym to się wiąże? Są to aplikacje, które bardzo często są złożone.

Obecny zarys regulacji finansowych, nałożony przez Financial Conduct Authority jest bardzo restrykcyjny. Jeżeli posiadamy kilka nieruchomości i planujemy kupić więcej nieruchomości inwestycyjnych, tych produktów i kryteriów jest bardzo wiele. Dlatego broker jest w stanie zorganizować dany kredyt tak, by pasował idealnie pod potrzeby i priorytety klienta. Chodząc bezpośrednio do banku, jesteśmy ograniczeni przez ten jeden konkretny bank lub polisę. Nie raz się zdarzyło, że klient mi mówił: ” Mój bank powiedział mi, że nie mogę dostać kredytu.”. Zgadza się, ten bank, ale inny bank jest w stanie nas zaakceptować jako klienta i udzielić nam kredytu, którego my potrzebujemy.

Kordian: Jestem sceptykiem. Wierzę ci, jak każdemu człowiekowi, którego dopiero co poznałem, więc jakiś margines zaufania mam. Jednak gdzieś tam z tyłu głowy mam pytanie. Jaką ja mam gwarancję, że ty nie działasz wyłącznie w interesie własnej kieszeni? Czyli nie sprzedasz mi tego produktu, na którym najlepiej zarabiasz?

Moi drodzy, chciałbym, żebyście nie traktowali dzisiejszego nagrania podcastu jako jakiegoś poradnika dla was lub wyroczni. My podpowiemy wam dzisiaj tylko pewne kwestie, na które powinniście zwrócić uwagę. Natomiast prawda jest taka, że wy ryzykujecie własnym kapitałem. Ponosicie własne ryzyka. Zaufajcie tym osobom, do których później bezpośrednio zgłosicie się po np. taką pomoc w zdobyciu dofinansowania na zakup nieruchomości.

Wojciech:  Sceptycyzm, że broker może zaoferować dużo droższy produkt, z tego względu, że broker może otrzymać dużo wyższą prowizję, jest zrozumiały. Jednak w rzeczywistości tak nie jest. Instytucje finansowe, bardzo często płacą bardzo podobną kwotę, jeżeli chodzi o prowizję. Obowiązkiem brokera jest zaoferowanie najtańszego możliwego produktu, w danych kryteriach, w danej sytuacji.

To nie jest tak, że zawsze broker może zaoferować najtańszy produkt. Natomiast może zaoferować produkt, który odpowiada priorytetom klienta. Co więcej, z banku, który jest w stanie dać klientowi daną hipotekę. Nie uważam, że jest to jakikolwiek problem. Tym bardziej że, jeżeli chodzi o prowizję, to nie jest żaden koszt dla klienta i żaden produkt nie jest droższy ze względu na płaconą prowizję z banku do brokera.

Kordian: Rozumiem. Załóżmy, że razem z żoną postanowiliśmy kupić w Wielkiej Brytanii nieruchomość. Od czego powinienem w ogóle zacząć myślenie o własnej nieruchomości?

Wojciech: Zdecydowanie pierwszym punktem jest to pierwsza wizyta u brokera. Ponieważ bardzo często myślimy, że nie możemy sobie pozwolić na zakup nieruchomości. Broker podczas całego spotkania będzie mógł przeprowadzić fact point. Pełną rozmowę mającą na celu zebranie wszystkich informacji związanych z nami i naszymi finansami oraz planu akcji.

Często ten plan akcji jest różny. Spotykam się z klientem w jednym miesiącu, a czasami tydzień, bywa, że i rok później. Wszystko zależy od tego, jaki ten plan akcji jest.
Nie bójmy się podejść do brokera i zapytać, czy dzisiaj na obecną chwilę jestem w stanie zakupić nieruchomość? Często się może zdarzyć tak, że nie jesteśmy świadomi o opcjach, które są dostępne.

Tutaj mówię o opcjach takich, jak: zwykły zakup nieruchomości z 5% depozytem hedge by short equity, short ownership, ride to buy oraz inne programy, które mogą nam umożliwić ten zakup, a my nie jesteśmy w pełni świadomi, czy dany program by nam odpowiadał. A także, czy bylibyśmy w stanie otrzymać kredyt z danym programem.

Kordian: Czy te procedury zawsze będą tak długo trwały? Na przykład: jestem gotowy, zebrałem gotówkę na pierwszą wpłatę. Zakładam, że to jest dopiero czubek góry lodowej. Z czym spotkamy się po drodze, od momentu podjęcia decyzji o tym, że chcemy coś zakupić? Czy broker ma za zadanie doradzić również, jakiej nieruchomości powinniśmy szukać? Jak ten serwis brokerski w ogóle wygląda? 

Wojciech: Mogę odpowiedzieć na przykładzie własnych spotkań. Moje spotkanie z osobą kompletnie zieloną w temacie zakupu nieruchomości trwa od ok. 45 minut do trochę powyżej godziny. Lubię przejść przez wszystkie elementy, aby klient był w pełni świadomy odnośnie każdego etapu zakupu nieruchomości.

Zaczynamy od finansów, czyli ile posiadamy depozytu. Jak powiedziałeś, jeżeli już taki depozyt mamy, wtedy przechodzimy również przez koszty związane z zakupem nieruchomości. To może być podatek od zakupu nieruchomości Stamp Duty Land Tax. Będą na pewno koszty prawnicze. Opłata brokerska. Może być też wycena nieruchomości. Opłata za produkt. Często też opłaty za wyprowadzkę. To jest dość indywidualna kwestia.

Niejednokrotnie szybko omówimy sobie, czy takie opłaty powinniśmy brać pod uwagę. Czy klient jest w stanie zorganizować sobie samemu przeprowadzkę w inny sposób? Pod warunkiem, że mamy wystarczająco dużo depozytu i pieniędzy na pokrywanie kosztów zakupu nieruchomości, możemy przejść do kolejnego etapu. 

Trzeba określić, czy stać nas na taką nieruchomość, którą myśmy na danym rejonie chcieli zakupić? Zawsze zadaję podstawowe pytanie klientowi, jaka wartość nieruchomości klienta interesuje? Jeżeli klient informuje, że chciałby zakupić nieruchomość za 250 tysięcy funtów, to w Londynie za dużo może nie kupić. W Milton Keynes, czy tu w naszym rejonie, to jest jakaś początkowa kwestia, jeżeli chodzi o wartość nieruchomości.

Natomiast, jeśli skupimy się na nieruchomościach w North Hampton, Lead, czy Birmingham, to ta kwota jest już bardzo wysoka. Także zawsze zadaję pytanie, jaka wartość interesuje i jakie domy interesują klienta? Trzy sypialniana nieruchomość wolno stojąca w Londynie, Milton i w Lester, będzie miała trzy różne wartości. To lokalizacja będzie sprawiała, że cena jest inna.

Dlatego od tego zaczynamy. Dobry broker będzie wiedział, o jakich wartościach powinniśmy myśleć. Co więcej, będzie wiedział, w jakich dzielnicach nieruchomości są dla nas dostępne.

Kordian: Tu mówimy o wariancie, gdzie pozostawiamy brokerowi bardzo duże pole do podjęcia decyzji w naszym imieniu. Wyobrażam sobie, że w momencie, kiedy małżeństwo podejmuje decyzję o kupnie domu, to przychodzimy do brokera z przekonaniem, że chcemy kupić tę nieruchomość. Oczywiście może się okazać, że to nie będzie możliwe, ale załóżmy, że jest taka sytuacja. Znaleźliśmy sobie nieruchomość, którą chcemy sfinansować. Mamy całą kwotę na depozyt, ale częściową kwotę tej nieruchomości. Jak wygląda w ogóle procedura zbierania informacji o kliencie? Z jakimi informacji ten klient powinien już do ciebie dotrzeć, żeby móc rozpocząć całą transakcję?

Wojciech: Podzielę tę odpowiedź na cztery etapy, które każdy fact point, powinien zawierać.

Po pierwsze, to są informacje personalne. Imię i nazwisko. Historia adresów. Numery telefonów oraz zatrudnienie. Jak długo mieszkamy w Anglii, jeżeli nie mieszkamy tutaj od urodzenia? A także wszystkie inne sprawy personalne. Ile posiadamy dzieci? Czy są osoby zależne finansowo od nas? Sprawy związane z historią kredytową. Czy mieliśmy jakieś problemy, jeżeli chodzi o spłaty?

Drugim elementem, to będzie dochód. Gdzie pracujemy? Na jaki typ kontraktu? Ile zarabiamy? Czy jest to stała, czy wyliczana godzinowo pensja? Czy otrzymujemy overtime’y, bonusy? Tych informacji jest naprawdę mnóstwo. Broker będzie w stanie w tej rozmowie spisać fact point. 

Trzecim etapem będą wszystkie nasze wydatki. Ile posiadamy kosztów związanych z posiadaniem pożyczek, kart kredytowych czy leasingów na samochód? A także, ile mamy kosztów związanych z opieką nad dziećmi? Wszystkie te wydatki muszą być wzięte pod uwagę. Na podstawie obecnej sytuacji jesteśmy w stanie określić, czy te wydatki będą spłacone? Czy one zostają? Czy będą zaważały na zdolności kredytowej klienta, czy nie? Czy musimy brać je pod uwagę, czy nie? Każdy bank ma inne kryteria. Dlatego ważne jest, by udzielić brokerowi wszystkich ważnych informacji. Pozwoli to potem brokerowi dokładnie dostosować sobie naszą rekomendację do naszych warunków finansowych.

Ostatnim, czwartym elementem, będą wszystkie inne priorytety. Czego oczekują od naszej hipoteki, jak byśmy chcieli ją szybko spłacić? Jakie jest nasze ustosunkowanie się do ryzyka, jeżeli chodzi o zmiany procentowe  produktów na rynku? Jak produkty będą szły w górę, jak my się będziemy z tym czuli? Czy nasz budżet domowy jest w stanie wytrzymać taki wzrost, czy nie? A także parę innych elementów, które w tym etapie zawsze można przedyskutować. 

Te wszystkie cztery etapy, pozwolą nam po połączeniu razem sprawdzić dokładnie, jaka jest pozycja finansowa klienta? Co chciałby ten klient osiągnąć? Jakie są jego priorytety? Na podstawie tego, złożyć pełną rekomendację. 

Kordian: Brzmi poważnie, skomplikowanie i pewnie czasochłonnie. Znam przypadek, konkretnie z Bedford, gdzie małżeństwo zdecydowało się na zakup drogiej nieruchomości. Ta nieruchomość nie przekraczała ich możliwości skredytowania tego. Mieli nawet bardzo dużą kwotę na pierwszą wpłatę, którą udało im się zebrać. Problem polegał na tym, że nieruchomość została wstępnie wyceniona na jakąś wartość. Ta wartość została zaakceptowana przez bank, który miał udzielać kredytu. Po czym uruchomiono pierwszą wpłatę zaliczki na ten dom. Kolejnym etapem, była cała procedura finalizująca, która trwała pół roku. Sprzedawcom, jak i kupcom, zależało na czasie. Natomiast bank i jakiś rzeczoznawca, a także firma ubezpieczeniowa, przepychały sobie między sobą jakieś poszczególne etapy tego procesu. Suma sumarum po pół roku wszystkie dokumenty zostały skompletowane, a bank odmówił sfinansowania tego kredytu. Powodem był spadek wartości nieruchomości. Przez pół roku, to były wahnięcia z tytułu Brexitu, wartości nieruchomości na rynku. Okazało się, że wartość tej nieruchomości spadła. Sprzedawcy nie chcieli się zgodzić na obniżenie wartości. Natomiast kupujący nie miał możliwości dofinansować zakupu z własnej kieszeni. Dlatego cała ta procedura się sypnęła. Co prawda udało się to sfinalizować, ratując się dodatkowym kredytem na różnicę wartości. Cała ta procedura trwała dosyć długo i nie było pewności, że to się uda przeprowadzić prawidłowo. Da się przed czymś takim zabezpieczyć?

Wojciech: Niestety nie. Dlaczego mówię nie? W Polsce cała transakcja zakupu nieruchomości może być doprowadzona do skutku bardzo szybko. Koło dwóch tygodni. Wizyta u notariusza, zadatek, a potem reszta kwoty. Wszystko to może zostać sfinalizowane w miarę szybko. Tutaj w Anglii tak to nie wygląda. Nie jestem w stanie skomentować wszystkiego, co się wydarzyło podczas tej sytuacji, bo to nie jest mój osobisty klient. Nie znam wszystkich informacji i nie mógłbym tymi informacjami się dzielić bezpośrednio podczas podcastu. Natomiast nakreślę tu parę elementów, które są dość standardowe, jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne.

Pierwszy element jest taki, że podczas całej transakcji jest wymagana wycena nieruchomości. Jest ona wykonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, który jest wysyłany przez bank. Większość banków obecnie już nie kasuje za klienta, by pokryć koszt tej wyceny. Duża część banków pokrywa to z własnej kieszeni. Oczywiście, zdarzają się banki, które jeszcze to robią. Ten rzeczoznawca działa w imieniu banku. Sprawdza, czy dana nieruchomość, jest odpowiednim zabezpieczeniem na daną hipotekę. On nie mówi dokładnie, jaka to jest wartość i czy ta wartość wzrośnie lub spadnie. Mówi, na chwilę obecną, z dzisiejszymi wskaźnikami, czy ta nieruchomość jest odpowiednim zabezpieczeniem. Jeżeli bank otrzymuje decyzje, że tak, to w tym momencie możemy przedstawić pełną ofertę kredytową. Warunkiem jest, że wszystkie inne elementy tej oceny oferty zostały zatwierdzone przez osobę, która nazywa się underwriter. Osoba, która w imieniu banku ocenia nasze aplikacje hipoteczne.

Jeżeli mamy pełen dochód oceniony i pełną wycenę nieruchomości zrobioną, to w tym momencie jest wystawiona pełna oferta dla nas. Ta oferta najczęściej jest ważna na 6 miesięcy, 180 dni. Wszystko zależy od typu aplikacji, w której oceniany jest nasz wniosek. Standardowo jest na 6 miesięcy.  Z tego, co mówisz tutaj, wynika, że prawdopodobnie została wystawiona na 6 miesięcy. Po upływie 6 miesięcy ta oferta jest zabierana i fizycznie już nie istnieje. Ten klient, jeżeli nie zakończył zakupu nieruchomości w trakcie trwania oferty, to musi ubiegać się o kredyt ponownie. Składając jeszcze raz wszystkie dokumenty do tego samego banku bądź poprosić o extension. 

Tym wszystkim zajmuje się broker. Jeżeli wymagane jest wydłużenie oferty, to są banki, które to akceptują. Są bardzo elastyczne, jeżeli chodzi o wyciągniecie  oferty na kolejne kilka miesięcy. Inne banki tylko pozwolą wyciągnąć ofertę na dany okres albo umożliwić ukończenie aplikacji. Tych kryteriów jest naprawdę mnóstwo. Dlatego trudno jest mi komentować, jaka była sytuacja. Tak jak powiedziałeś, ta wartość nieruchomości mogła się zmienić, ze względu na sytuację rynkową. Jeżeli 6 miesięcy minęło i klient potrzebuje wyciągnąć jeszcze raz ofertę, to taki bank ma możliwość poprosić o drugą wycenę. Jeśli rzeczoznawca, ten sam, określi wartość trochę niższą, to w tym momencie jest to wartość, którą ten bank jest w stanie zaakceptować. Takie sytuacje, jeżeli chodzi o trwanie całego procesu 6 miesięcy, nie zdarzają się codziennie. Jest to dość popularna sytuacja, która może się wydarzyć. Dlatego, jeżeli ktoś mi mówi, że zakup nieruchomości trwał 4-5 miesięcy, to uważam, że jest to długo, ale nie niemożliwe. To się zdarza. 

Taką moją opinią tutaj jest ta, że zakup nieruchomości w Anglii trwa standardowo 2-3 miesięcy. Przy 3-4 miesiącach jest to trochę dłużej. A 5-6 miesięcy długo. Jeżeli natomiast musimy jeszcze wyciągać ofertę o kolejne 6 miesięcy albo wysyłać kolejną aplikację, to może oznaczać wiele rzeczy. Może świadczyć o tym, że nieruchomość jeszcze nie została wybudowana, bo developer ma opóźnienia. Obecnie jest parę takich sytuacji na rynku, gdzie developer ma opóźnienie. Przez nie, nie jest w stanie dokończyć planowo nieruchomości na czas. To może być sytuacja legalna. Prawnicy osób sprzedających i prawnicy osób kupujących, porozumiewają się między sobą względem statusu prawnego całej nieruchomości oraz osób sprzedających.

W Anglii nie kupujemy nieruchomości z długami. Kupujemy nieruchomości o czystej księdze wieczystej. Jeżeli obecny właściciel miał jakiś tam przypadek z przeszłości i ktoś jest wpisany na księdze wieczystej, to teraz wszystkie te firmy, które są wpisane na księdze wieczystej, muszą zostać poinformowane o całej transakcji. Jeżeli to jest jedna osoba, to musimy docierać do jednej osoby. Jeżeli są dwie, to już może zacząć się to wszystko  przedłużać i czekać na potwierdzenie. Może być potrzebna jeszcze jakaś inna wycena. Poza tym może być, że status legalny nieruchomości nie jest w pełni unormowany. Takie najbardziej banalne sprawy. Osoby wymieniające okna w nieruchomości, potrzebują certyfikat wymiany tych okien. Nie pamiętam dokładnie po którym roku, ale wymagany jest certyfikat. Jeżeli tego certyfikatu nie mamy, a wymieniliśmy okna, to może opóźnić. Może już dodać parę tygodni, żeby dogadać się z Urzędem Miasta, żeby wysłali nam osobę, która nam retrospektywnie wystawi certyfikat.

Dla przykładu, jeżeli została wybudowana extension, czyli dobudówka do nieruchomości i nie miała planu permission. W tym momencie znowu musimy retrospektywnie ubiegać się o wszelkie pozwolenia, sprawdzenia od Building Regulator, czy z Urzędu Miasta. Tych sytuacji z punktu widzenia prawnego, może być sporo. Jednak wiemy o tym, że jeżeli już kupujemy tę nieruchomość, to wszystko już jest wtedy czysto ułożone. Także warto tutaj mieć pewność, że wykorzystujemy bardzo dobrego prawnika, który nas poinformuje o tych wszystkich sytuacjach. 

Nie wiem, jaka była dokładnie sytuacja w momencie całej tej transakcji. Jednak, jeżeli trwało to 6 miesięcy, to gdzieś musiała być jakaś sytuacja, kiedy prawnicy musieli ze sobą dyskutować oraz ze sprzedającymi i kupującymi. Nie było to na tyle szybkie i klarowne, żeby można było to rozwiązać. Oczywiście, jeżeli ta transakcja doszło do skutku, a tak mówisz, to było to fizycznie możliwe, żeby to rozwiązać. Natomiast to trwało, bo było to trudniejsze do zorganizowania.

Kordian: Taka jest rola brokera, żeby w tym momencie nas wesprzeć w tym procesie. 

Wojciech: Jak najbardziej. Brokerzy mają bardzo duże doświadczenie, jeżeli chodzi o takie sytuacje. Wchodząc do jednego banku, mamy jeden bank, jedne kryteria, jedną osobę. Broker natomiast współpracuje często z kilkoma prawnikami, bankami. Nie tyle, ile jest w stanie dawać rekomendacje z punktu prawnego. Natomiast jest w stanie zauważyć, jaki to jest element i status transakcji. Wtedy stara się pomóc klientowi. Zadzwonić do agencji, prawnika, klienta, pozbierać dokumenty. Popchnąć to, żeby było szybciej i żeby klient samemu nie zostawał z całym natłokiem informacji. 

Bardzo często spotykam się z tym że osoba bez doświadczenia, kupująca nieruchomość, wypisuje do mnie maile, dzwoni i zadaje pytania. W tym momencie jestem w stanie dać pełną odpowiedź. Jeżeli mogę dać rekomendację, to daję. Jeśli nie mogę, to odsyłam do osoby, która daje rekomendację. Mówię też, jak to ma zrozumieć i o co się pytać. Nie pozostawiam moich klientów samym sobie. Często nakreślam sobie taki trójkąt. Mamy agenta, prawnika oraz brokera, a pośrodku klienta. Między tymi trzema wierzchołkami, podczas całej transakcji klient się obraca. Od tych trzech osób klient powinien otrzymywać wsparcie oraz rekomendacje i wszelkiego rodzaju porady. 

Kordian: Czy forma zatrudnienia ma jakieś znaczenie dla banków?

Wojciech: Jak najbardziej. Nie chciałbym przytaczać żadnych konkretnych kryteriów bankowych, z tego względu, że te kryteria bardzo często się zmieniają. Nie jestem w stanie zagwarantować, czy jutro dany bank, o którym mówimy dzisiaj, nie zmieni kryteriów. Natomiast forma zatrudnienia ma potężne znaczenie, jeżeli chodzi o to, co możemy zrobić dla klienta. Osoby zatrudnione na kontrakt, czyli contract permanent (kontrakt stały), są widziane przez wszystkie banki w jeden konkretny sposób. Natomiast osoby zatrudnione na kontraktach terminowych, np. na 12 miesięcy, fixed term contract, będą zupełnie inaczej widziane przez jedne banki, a inne banki będą troszkę bardziej elastycznie to widziały. Potem mamy wszelkiego rodzaju zero hour contract, czyli kontrakty o nieokreślonej liczbie godzin gwarantowanych. Klient ma podpisany kontrakt, ale nie wiemy dokładnie, ile zarabia, bo jest napisane zero hour. Takiego klienta musimy oceniać w zupełnie inny sposób.

Kordian: Ale nie jest to skreślony klient?

Wojciech: Nie. Nie ma czegoś takiego, że jeśli jesteśmy samozatrudnieni, to nie możemy sobie pozwolić na kredyt. Albo jak pracujemy na fixed term contract, nie pozwolimy sobie na kredyty. Nie. Dlatego od samego początku mówiłem, pierwszym krokiem powinno być spotkanie się z doradcą hipotecznym. Na przykład, były takie osoby, które mówiły, że dopiero co zaczęły nową pracę, a wyczytały gdzieś lub znajomi mu powiedzieli, że potrzebują co najmniej trzy miesiące czy sześć miesięcy. Nie zawsze tak jest. Tak jak wspomniałem wcześniej, każdy bank ma swoje kryteria.

Dobry doradca będzie w stanie określić naszą sytuację finansową i dostosować ją do kryteriów bankowych. Pomoże wybrać taki bank, który będzie wstanie, zaoferować nam dany kredyt. Tak jak wcześniej wspomniałeś, mamy osoby samozatrudnione (sole traders), czy prowadzące własną działalność gospodarczą, firmy z ograniczoną odpowiedzialnością (limited companies), limited liabelity partnership, czy kontraktorów. Tych typów zatrudnienia jest mnóstwo.

Dlatego zawsze polecam dokładnie opowiedzieć o tym, co robiliśmy, co obecnie robimy, w jaki sposób nam jest to płacone. Na podstawie tego jestem w stanie dokładnie określić, w którą stronę mogę iść z całą aplikacją.

Kordian: Powiedzieliśmy sobie, że mądrze jest udać się do brokera, zasięgnąć opinii, zanim się zacznie działać w tym kierunku. Na przykład, chciałbym sprawdzić tylko swoją zdolność kredytową oraz, czy jest szansa, by taki kredyt podjąć. Czy taka obsługa, która nie kończy się finalnie transakcją, to mnie jakoś finansowo kosztuje?

Wojciech: To już zależy od firmy, do której pójdziemy. Nie chciałbym mówić, że wszyscy brokerzy są tacy sami, bo nie są. Każda firma ma inne podejście, ma inny charakter. Także zdecydowanie, zanim stwierdzimy, że będziemy współpracowali z danym brokerem, warto zapytać pytanie. Chciałbym się umówić, jakie są koszty związane z tym serwisem? Czego mogę oczekiwać? W gruncie rzeczy jest to prawie jak kupowanie samochodu. Wchodzi się do salonu. Zadaje się mnóstwo pytań. Na podstawie tego podejmujemy decyzję, czy jest to odpowiedni salon.

Kordian: Tak, tylko że prawda jest taka, że idziesz do salonu samochodów i nikt nie kasuje cię za wejście. W przypadku brokerów tak jak powiedziałeś, może być różnie.

Wojciech: Dlatego warto wykonać pierwszy telefon. Podczas tej rozmowy telefonicznej zadać te podstawowe pytania, które oszczędzą nam wszelkiego rodzaju niespodzianek podczas umówionego spotkania.

Kordian: Chciałbym, żebyś w tym momencie był do bólu szczery. Broker mówi nam, że sprawdzenie naszej wiarygodności kredytowej będzie nas kosztowało tyle i tyle. To jest cennik tej firmy, czy te czynności rzeczywiście tyle kosztują?

Wojciech: To jest cennik tej konkretnej firmy. Każda firma jest inna. Każda ma inne podejście do klienta i charakter. Nie jestem w stanie powiedzieć, że jeden konkretny cennik jest przepisany do wszystkich brokerów. Tak nie jest.

Kordian: Jeszcze jedna prośba. Podążając tym tokiem rozumowania. Czy jako klient, który w zasadzie jeszcze nie podjął decyzji o wizycie u brokera, są serwisy w Internecie, które pozwolą mi przygotować się do takiej wizyty?

Wojciech: Jest na pewno mnóstwo informacji online. Na wszelkiego rodzaju stronach ludzie dzielą się swoimi doświadczeniami. Natomiast ja również na tych stronach jestem i widzę to przez pryzmat własnego doświadczenia.

Muszę przyznać, że bardzo dużo tych informacji, które tam są dzielone, one są poprawne. Zdarzają się bardzo niepoprawne informacje, które są dzielone. Zwłaszcza między klientami, którzy dzielą się swoim doświadczeniem z ich punktu widzenia. Ten ich punkt widzenia wcale nie musi być odpowiadający kolejnej osobie. Takie sytuacje się zdarzają. Te informacje są. Można je przeczytać i starać się zrozumieć, bo nie każdy będzie w stanie zrozumieć je od razu. Natomiast, co ja zawsze rekomenduje, te wszystkie pytania spisać i bezpośrednio zadać brokerowi podczas spotkania. 

Często mi się zdarza, że klient przychodzi z bardzo negatywnym nastawieniem, bo on usłyszał, że nie będzie on w stanie ze względu na tę sytuację dostać kredytu. A ja w 3 sekundy jestem w stanie powiedzieć, że to absolutnie nie ma żadnego znaczenia. Możemy to zrobić w ten sposób, że idziemy do banku, który akceptuje daną sytuację. Także, przeczytać, dowiedzieć się, ale najbardziej szczere porady, będą bezpośrednio u brokera. Będą one dostosowane do naszej sytuacji. Często te informacje, które są dzielone online pomiędzy klientami, są to rekomendacje oparte tylko na prywatnej transakcji. Nie odzwierciedlające potrzeb finansowych np. nawet naszej siostry czy brata.

Kordian: Nie mam wiedzy, żeby ocenić poziom serwisu danej firmy brokerskiej. Jednak chciałbym uniknąć sytuacji, że będę narażony na lichwę albo, że będę narażony na jakiś pół profesjonalizm. Czy istnieje w Wielkiej Brytanii coś w rodzaju rankingu albo raportów, gdzie można dowiedzieć się czegoś na temat firm brokerskich? Tak, żeby zabezpieczyć się, pójść do właściwej. 

Wojciech: Nie ma jednego miejsca, gdzie można dostać wszystkie informacje związane z firmami brokerskimi. Natomiast wszelkiego rodzaju dzielenie się doświadczeniami ze znajomymi. Wszelkiego rodzaju rankingi. Strony Internetowe. Strony na Facebook’u. Trust Pilot, Google Review, to są jak najbardziej popularne miejsca, gdzie ludzie spotykają opinie jakichś wcześniejszych klientów. To są takie najbardziej popularne miejsca.

Kordian: Czy firmy brokerskie też podlegają jakimś kontrolom urzędów publicznych i np. muszą przechodzić jakieś regularne certyfikacje?

Wojciech: Oczywiście tak. Natomiast one nie są nigdzie wyświetlane na Internecie. Jest to w zależności od tego, jakim typem firmy jesteśmy. Czy jesteśmy directly offeraiste, bezpośrednio kontrolowani przez Financial Conduct Authority (Komisja Nadzoru Finansowego)? Czy jesteśmy appointed representative, (reprezentantem danej sieci hipotecznej)? To wszystko zależy od struktury firmy. Doradcy hipoteczni bardzo regularnie muszą przechodzić wszelkiego rodzaju sprawdzenia, czy nasza wiedza jest na danym poziomie. Dostajemy wszelkiego rodzaju newsletter, który musimy przeczytać, uaktualnić naszą wiedzę odnośnie do wszystkich zmian.

Rynek finansowy, rynek hipoteczny nie jest rynkiem stałym. On może się zmieniać w ciągu jednego dnia kilkukrotnie. Dwa czy trzy banki potrafią wysłać do nas informację, że zmienili stosunek podejścia do osób samozatrudnionych. Albo do wszelkiego rodzaju commitment agent, że tym razem wezmą to pod uwagę, jeżeli wyliczamy zdolność kredytową. W innym razie coś innego. Zwykła multiplikacja dochodu może się zmieniać dość regularnie. Czasem jest to tydzień, dwa, trzy, miesiąc, jeżeli nie widzimy żadnej większej zmiany. 

My jako brokerzy musimy uaktualniać swoją wiedzę. Musimy przechodzić przez wszelkiego rodzaju regularne testy, które musimy zdawać. Nie ma natomiast jednego miejsca, w którym te elementy są zawarte i klient jest w stanie dokładnie to sprawdzić. Są firmy, które się specjalizują w alwers credit landing, czyli dla osób, które w przyszłości miały jakieś tam sytuacje, które wpłynęły na ich zdolność kredytową. Mówię tu o nakazach zapłaty, default (niespłacone karty kredytowe). Takie firmy są. Jednak to jest czysty charakter tej danej firmy. Chciałaby się skupić na tym segmencie rynku i chciałaby pomagać temu typowi klienta. My w The Mortgage Store widzimy wszystkie typy klientów od first stand buyers po newbuilds, po klientów bezpośrednio z agencji, commercial landing, investors, portfolio managment. Także mamy tak duży zakres możliwości, że jesteśmy w stanie widzieć każdego klienta i dostosować poradę bezpośrednio  pod potrzeby tego klienta.

Kordian: Zdaję sobie sprawę z tego, że trochę przemawiam dzisiaj do być może niedoświadczonych klientów firmy brokerskiej, jak i przyszłych nabywców nieruchomości. Ktoś, kto już kupuje kolejną nieruchomość w Wielkiej Brytanii, już przetarł sobie te szlaki. Prawdopodobnie ma sprawdzoną firmę, do której się udaje. Ponieważ jestem niedoświadczony w tym zakresie, odłożyłem pieniądze na pierwszą wpłatę. Brakuje mi 150 tysięcy funtów do zakupu nieruchomości. Mam wiarygodność kredytową, wystarczające dochody. Jakie pieniądze, poza tymi funduszami, muszę mieć zabezpieczone, na jakie dodatkowe koszty?

Wojciech: Od razu podam całą listę. Mamy depozyt, który jest potrzebny do zakupu nieruchomości. Im więcej, tym lepiej. Natomiast broker jest w stanie dostosować poziom depozytu do naszej sytuacji finansowej.

Kordian: Jaki jest najczęściej najniższy?

Wojciech: Najniższy poziom depozytu, na który możemy sobie pozwolić, to jest to obecnie 5%. I tak są obecnie banki, które oferują nam depozyty hipoteki z 5% wkładem. To nie jest tylko help to buy. Bardzo często jest koncepcja taka, że 5% depozyt jest tylko na nowe nieruchomości, help to buy short equity i to wszystko. Nie. Są hipoteki, które możemy wpłacić 5% depozytu i zakupić nieruchomość z rynku wtórnego. Z tym też większego problemu nie ma.

Teraz coraz częściej pojawiają się takie produkty, które można powiedzieć, one są na 100% finansowania, ale też nie do końca. Tam jest potrzeba pomocy ze strony np. helper, czyli osoba z rodziny, która wpłaca dany procent wartości nieruchomości na konto, które jest wtedy zamrożone przez okres 3 lat. Natomiast tak jak mówiłem, możemy wziąć kredyt na 100%, ale to nie jest czysto 100%.

Kordian: Czy to znaczy, że ten kredyt będzie droższy automatycznie?

Wojciech: Zgadza się. Tutaj muszę zdefiniować, czym jest wskaźnik loan to value. Jest to stosunek hipoteki do wartości nieruchomości. Jeżeli my wpłacamy 5% depozytu, to loan to value będzie wynosił 95%. Loan to valuer jest określeniem, jak wysokie ryzyko dany bank będzie posiadał w danej nieruchomości. Jeżeli my pokrywamy tylko 5%, a bank 95%, to bank ma dużo wyższe ryzyko w danej nieruchomości. Jakikolwiek ruch wartości nieruchomości na rynku spowoduje to, że bardzo szybko możemy znaleźć się w negative equity. To oznacza, że bank będzie miał zabezpieczoną dużo wyższą hipotekę na naszej nieruchomości, niż ta nieruchomość jest warta. Dlatego im wyższy loan to value i niższy depozyt, tym wyższe oprocentowanie. Oprocentowanie raczej jest wyższe, ponieważ bank sobie kompensuje swoje ryzyko. Im wyższe ryzyko dla nieruchomości, tym wyższe oprocentowanie.

Kordian: Czyli podsumowując, nie warto wyżyłować w tym momencie tej naszej zdolności kredytowej? W sensie takim, że jeżeli np. mamy mniejszy wkład własny, a wartość hipoteki może w tym momencie przekroczyć wartość nieruchomości, to może powinniśmy się rozejrzeć za tańszym domem?

Wojciech: Wrócę do swojej pierwszej odpowiedzi. Wszystko jest oparte na priorytetach i potrzebach klienta. Są osoby, które nie będą chciały podejść do sprawy zakupu nieruchomości w ten sposób i chciałyby wpłacić więcej depozytu. Będą się czuły z tym bardziej bezpiecznie i oczekują dużo niższego oprocentowania. Są też osoby, które chciałyby zakupić w końcu swoją nieruchomość i zaoszczędzenie 5% wartości na danym regionie w Anglii, może zająć im 5 lat. Nie chcą czekać kolejnych 5 lat, żeby zaoszczędzić kolejne 5%, ponieważ ten rynek może się diametralnie zmienić. Także, nigdy nie jest tak, że 5% kredyt jest zły. On jest tym kredytem, który pozwala nam wejść na szczeble zakupu nieruchomości. Jeżeli broker przedstawia opcje i widzi dokładnie naszą strukturę finansową, to powinien zaoferować maksymalnie wysoki depozyt do naszych finansów.

Jeśli klient posiada 25 tysięcy funtów na koncie i będę mu oferował produkt tylko z 5% depozytem, a w bardzo łatwy sposób może osiągnąć kolejny pułap, czyli 10% depozytu, to by było złą rekomendacją, żeby tego nawet nie przedyskutować z klientem, żeby mu oferować niski depozyt. Są klienci, którzy chcieliby zostawić sobie więcej kapitału i wpłacić tylko mały depozyt, bo kapitał ma zostać na remont. Także jak jesteś w stanie zauważyć, nie ma jednej odpowiedzi.  Jeżeli są osoby, które posiadają dużo pieniędzy na koncie, a chciałyby wpłacić mały depozyt, mając powód, dla którego chciałyby to zrobić, to pod warunkiem, że całość została przedyskutowana i klient jest świadomy, dlaczego jest tak, a nie inaczej, to jest to rekomendacja jak najbardziej oparta na pełnym fact point. Natomiast czego każdy broker zawsze powinien unikać, to jest sytuacja, kiedy oferujemy 5%, bo to jest najniższy depozyt. To jest wtedy zawsze droższy kredyt, nie najdroższy, ale droższy. 

Wracając do tematu kosztów. Mówiłem tutaj o depozycie, Stamp Duty Land Tax, czyli podatku od zakupu nieruchomości. To jest bardzo szeroki temat. Nie będąc prawnikiem, nie jestem w stanie dawać rekomendacji w tym zakresie. Natomiast co mogę zrobić, to zawsze starać się nakreślić najgorszą sytuację. Oznacza to, jak wysoki poziom podatku może klient zapłacić w najgorszym momencie. Jeżeli jest first time buyer, czyli jest osobą zakupującą swoją pierwszą nieruchomość na świecie.

Kordian: Właśnie to słowo kluczowe, na świecie, myślę, że ma znaczenie. Nie wiem, czy wiecie, znam osobiście taki przypadek, że owszem, kupujący w Wielkiej Brytanii kupował pierwszą nieruchomość, ale posiadał już nieruchomość w Polsce i automatycznie kwalifikował się na wyższy podatek.

Wojciech: Tak. Jest to wszystko zapisane w ustawie. Natomiast nie będąc prawnikiem, nie jestem w stanie dać rekomendacji na ten temat. Zasada jest taka, że jeżeli klient posiada jakąkolwiek nieruchomość gdziekolwiek na świecie, to już w tym momencie staram się określić, czy jest ryzyko zapłacenia wyższego podatku. Tutaj mówię standardowy podatek plus ekstra 3% wartości nieruchomości. W tym momencie, jeżeli widzę finanse klienta i określam dokładnie, co robimy, widząc to ryzyko, to staram się to ogryźć na najwyższym ryzyku. Wtedy takiego klienta odsyłam bezpośrednio do prawnika, aby dokładnie ustalić nasz status podatkowy w tym temacie. Po dokładnej rozmowie z prawnikiem może on na tej podstawie określić, że deklaracja będzie taka, a nie inna. W tym momencie klient przychodzi do mnie i mówi: “Rozmawiałem z prawnikiem, otrzymałem poradę.”. Wtedy wiem, że jego finanse mogą wyglądać troszkę lepiej.

Te ekstra 3% może spowodować, że podatek może wzrosnąć z 2,5 do 10 tysięcy funtów w bardzo szybkim czasie. Także te 7,5 tysiąca funtów różnicy, może być nagle spożytkowane albo w podatek, albo w depozyt, albo w inne koszty. Tak jak już podkreślałem wielokrotnie, nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko jest oparte odnośnie wszystkich małych elementów związanych z naszą strukturą finansową.

Kolejnym kosztem związanym z zakupem nieruchomości, są prawnicy. Koszty prawnicze, to już zależą od firmy prawniczej. Jaki jest koszt za daną transakcję? Nie chciałbym tutaj wspominać o żadnych kwotach, ale średnio gdzieś około 1,5 tysiąca funtów. To zależy nawet od wartości nieruchomości, od typu transakcji. Podczas całej transakcji są koszty stałe, są koszty zmienne. Nie możemy się opierać na doświadczeniach znajomych. Mogą być inne dodatkowe rzeczy, które prawnik musiał przeprowadzić podczas całej transakcji i dlatego musimy zapłacić więcej, niż np. znajomy. Co więcej, podczas transakcji, na końcu otrzymujemy coś, co się nazywa completion statement. Dokładnie widzimy wszystkie koszta. Możemy sprawdzić, jakie koszty są pokryte za co. Oczywiście, co zawsze uczulam, to otwarcie rozmawiać z prawnikiem. Poprosić o cennik, żeby potem nie było niemiłych niespodzianek.

Kordian: A są jakieś widełki, gdzie możemy sobie te koszty uplasować? To jest rząd wielkości 3 tysięcy funtów za usługi?

Wojciech: Może być. Zależy, jak bardzo jest skomplikowana transakcja i ile czasu prawnik musi organizować wszystkie dokumenty. Z iloma innymi instytucjami musi się kontaktować. Jeżeli mamy transakcję, nieruchomość freehold, czyli dom, my i sprzedający, to jest to dość prosta transakcja. Jeśli nagle musimy ubiegać się o dokumenty od developera, od spółdzielni mieszkaniowej, house association, a potem możliwe, że jeszcze scansilb będą potrzebne jakieś dokumenty. Także tych instytucji, które będą miały jakieś tam zdanie podczas transakcji może być wiele. W tym momencie może się okazać, że ten koszt może rosnąć. Zawsze wtedy warto zadać pytanie, czy jest dodatkowy koszt za daną usługę. Takie sytuacje np., jak darowizny, jeżeli chodzi o depozyt, to już może spowodować większy koszt ze strony prawnika z tego względu, że musi dokonać większej ilości sprawdzeń.

Kordian: Od czego zależy prowizja brokera? Od wartości nieruchomości, czy od wysokości przyznanego kredytu?

Wojciech: Prowizja brokera zależy od wartości hipoteki. Nie od wartości nieruchomości. Jeżeli osoba kupuje nieruchomość za 500 tysięcy funtów, a wpłaca 400 tysięcy depozytu, kredyt wynosi 100 tysięcy funtów. Od tej kwoty naliczana jest prowizja, w zależności od banku, na danym poziomie. 

Kordian: Tę prowizję płaci klient, a nie bank?

Wojciech: Nie. To płaci bank. Klient nie ponosi żadnych kosztów związanych z tą prowizją.

Kordian: W kwestii kosztów. Chciałem omówić dwa przypadki. Myślę, że tych przypadków jest cała masa. Dlatego musicie iść do kogoś, kto wam pomoże, czy to będzie broker, czy to będzie bezpośrednio później pracownik w banku. Natomiast znam osobiście taki przypadek, o którym przynajmniej słyszałem, co miało miejsce. Ktoś kupował dom, który stał na gruncie ze 100-letnim prawem użytkowania. Sam fakt, że tam się kończył ten okres użytkowania, miał wpływ na wartość nieruchomości. Jak to jest z tymi gruntami tutaj?

Wojciech: To, o czym wspomniałeś, to jest coś, co my nazywamy styl własności nieruchomości. Można wyróżnić trzy podstawowe: 

  • freehold – jesteśmy właścicielami całego budynku oraz gruntu dla tego budynku
  • leasehold – dzierżawimy grunt, jesteśmy właścicielami nieruchomości
  • share of freehold – dzierżawimy dane mieszkanie na dany okres czasu. Może być na 999 lat, wtedy to się nazywa virtual freehold. Nie jesteśmy właścicielami gruntu, ale 1000 lat to jest długi okres. Wszystko zależy od tego, ile tych lat pozostało. Jeżeli tych lat pozostało poniżej 50, to może się okazać, że wartość nieruchomości jest bardzo tania. W tym momencie można często porozumiewać się ze sprzedającym. Zapytać, czy sprzedający chciałby pokryć wydłużenie lease’u i parę innych spraw legalnych, które trzeba wziąć pod uwagę.

Kordian: Może się zdarzyć, że kupimy nieruchomość i nie będziemy mieli prawa przedłużyć?

Wojciech: To wszystko zależy od freeholdera, czyli osoby, która jest właścicielem gruntu.

Kordian: Mówię o tym dlatego, żeby naszych słuchaczy przestrzec przed ewentualną wpadką. Czy gdzieś można sprawdzić takie informacje?

Wojciech: Tak. Jest to wszystko do sprawdzenia bezpośrednio 48:14 transakcji. Agent może poinformować nas o podstawach. Jeżeli jest to mieszkanie, to są opłaty za części wspólne, np. za ubezpieczenie budynku czy service charge, np. sprzątanie klatki schodowej, wymiana żarówek i parę innych rzeczy.

Kordian: Czy agent może przed nami ukryć taką informację?

Wojciech: Po pierwsze nie powinien. Wszelkiego rodzaju takie zachowania są wręcz naganne, aby ukrywać jakiekolwiek informacje przed klientem. Co więcej, agent może nie mieć w pełni 100% wiedzy na temat, jaka struktura jest tam legalna. W momencie, jeżeli agent podzieli się z nami największą swoją wiedzą, to w kolejnym etapie jest rozmowa z prawnikiem. Wtedy prawnik jest w stanie dokładnie przeczytać list pack, czyli całą strukturę nieruchomości. To prawnik jest w stanie z nami przedyskutować, co możemy, czego nie możemy i jak to wygląda.

Jeżeli chodzi o leasehold, jest to dość obszernie napisane online na wszelkiego rodzaju poradnikach. W takich przypadkach zdecydowanie bym polecał przeczytanie kilku poradników, żeby się dowiedzieć, że te wszystkie informacje mają pełne odzwierciedlenie w naszej sytuacji. Na podstawie tych informacji, przejść się do prawnika z jakąś początkową wiedzą i przedyskutować naszą sprawę, jeżeli taka sytuacja ma miejsce.

Tutaj chciałem jeszcze napomnieć w związku z share of freehold. Jest to ta sama sytuacja jak leasehold, z tym że mamy wspólnotę mieszkaniową, która jest odpowiedzialna w tym samym procencie za cały grunt i budynek. Wszyscy zrzucają się na ubezpieczenie domu czy naprawę dachu. Wszystkie mieszkania we wspólnocie są za to odpowiedzialne.

Kordian: O czym jeszcze powinniśmy powiedzieć, żeby przestrzec klientów przed jakimiś ryzykami?

Wojciech: Dobre pytanie. Będąc bardzo otwartą osobą, często spędzam z klientem dużo więcej czasu, niż jest to wymagane. Lubię przejść przez całą rozmowę w pełni, aby mieć tę pewność świadomości klienta. Wiedzieć, że klient wie, jaki jest dokładnie kolejny jego krok. Także zdecydowanie, tak jak wspominaliśmy, sprawdzenie brokera na naszym regionie. Obserwowanie rynku nieruchomości, na Right Move, On the Market, czy Zupi, obserwować jak te wartości nieruchomości się zmieniają i co tam się dokładnie dzieje. Dzięki temu wiemy o tym, że jeżeli nieruchomości sprzedają się na danej wartości na danym rejonie, to wtedy wiemy, że o takiej wartości musimy myśleć, jeżeli byśmy chcieli zakupić taką samą nieruchomość. Jedno czy dwa wejścia na stronę Right’ów nie da nam takiej wiedzy, ponieważ nie będziemy dokładnie wiedzieli, co się wydarzyło.

Także regularne sprawdzanie tego, co pojawia się na rynku i co znika. Z taką podstawową wiedzą, z naszymi finansami podejść do brokera i w pełni otwarcie przedyskutować sprawę i nakreślić plan akcji. Jeżeli już to wszystko mamy, wtedy oczywiście możemy otrzymać rekomendację od brokera, jeśli chodzi o prawnika. Mamy też prawo wybrać własnego prawnika, na podstawie rekomendacji znajomych lub znaleźć kogoś online, albo wchodząc na rankingi Trust Pilot, czy Google Review, czy wszelkiego rodzaju inne strony, które pozwolą nam podjąć decyzję, z kim chcielibyśmy zacząć współpracować.

Kolejnym krokiem byłoby spotkanie się z takim prawnikiem, czy wykonanie telefonu i poproszenie o strukturę serwisu. Co oferujecie? W jakich cenach? Czego mogę się spodziewać? Jakby to miało wyglądać? Czy możemy widzieć się twarzą w twarz, czy to wszystko będzie na dystans robione za pomocą mail’a, telefonu czy poczty? Jak mamy już te wszystkie informacje, to nie bać się zadawać pytań. Klienci często przychodzą do mnie skromni i mówią, że nie wiedzą, czy mogą sobie pozwolić. Nie. Po prostu wchodzimy z informacją: “Planujemy zakup nieruchomości. Czy mogę sobie na to pozwolić? Proszę przedyskutować ze mną wszystkie etapy i elementy.”. Na podstawie tego, możemy iść dalej. Mając pełną wiedzę, jesteśmy w stanie podjąć dokładną decyzję opartą na tym, co chcemy osiągnąć, w jakim okresie. Tak jak mówiłem, to może być tydzień, a miałem klientów wchodzących do mnie w poniedziałek, a w środę już była pełna aplikacja wysłana. Byli też klienci, którzy przychodzili do mnie w styczniu, a wracali do mnie półtora roku później i dopiero wtedy podejmowali decyzję ze względu na poziom depozytu, finansów, a nawet na znalezienie nieruchomości konkretnej, która im się podobała. Nie ma tutaj jednej definicji. 

Nie mogę tego bardziej podkreślić. Zadawać pytania profesjonalistom, którzy w danej branży siedzą. Ponieważ dzielenie się między sobą informacjami, jest jak najbardziej wartościowe, ale często opiera się tylko i wyłącznie na naszym doświadczeniu. My przechodzimy przez jedną transakcję, powiedzmy, na ileś lat. Broker przechodzi przez, powiedzmy, 20 transakcji w ciągu miesiąca.

Kordian: Jak bardzo na naszą zdolność finansową wpływają nasze np. zwykłe płatności, z którymi mamy do czynienia codziennie?

Wojciech: Tutaj akurat dotknąłeś dwóch tematów, w których mógłbym bardzo się rozwinąć, w zależności od tego, jak bardzo chciałbyś mnie wysłuchać. Jeżeli spojrzymy na swój wyciąg bankowy i tam będą takie wydatki jak jedzenie, stacja benzynowa, opłata za wakacje. Byłoby wręcz niemoralne, gdyby bank miał aplikację odrzucić, ze względu na to, że kupiliśmy wakacje. Jeżeli jeździmy na wakacje regularnie, raz-dwa razy w roku, to brokera się informuje, że w skali roku wydajemy tyle na wakacje. Broker wtedy jest w stanie wpisać to w budget planer. Jest w stanie określić, czy ta kwota jest za duża, czy za mała. 

Kordian: Banki aż tak głęboko wnikają w nasze wydatki? 

Wojciech: Nie każdy. Z tego względu, że często jest brane pod uwagę coś, co nazywa się office of national statistics. Banki, które bardzo zautomatyzowały swój system, biorą informację właśnie stamtąd. Biorąc pod uwagę region, na którym kupujemy oraz nasz tryb zatrudnienia, określają, jakie mogą być nasze wydatki i taki styl oceny sobie przyjęły. Natomiast są banki, które cały czas biorą pod uwagę budget planer. Broker informuje o wszystkim na podstawie wyciągów bankowych. Jeżeli mamy soft expenses, które wydajemy nie zawsze, ale zdarzają się wszelkiego rodzaju wyjścia do restauracji czy zakupy, dzielenie się rachunkami po imprezie. Każdy na coś wydatkuje. To jest standardowe. Pod warunkiem, że to nie jest dość regularne.

Punkt, który tutaj wspomniałeś, to są takie wydatki, jak woda, gaz, elektryka. Te jak najbardziej wpływają na naszą zdolność. Nie tyle to ile wydajemy, ale czy wszystkie opłaty wykonaliśmy na czas. Wszystkie takie opłaty będą zawarte w naszym raporcie kredytowym. Jeżeli mamy opłatę za wodę, gaz, elektrykę, a także pożyczkę wziętą z danego banku, czy kartę kredytową, te wszystkie informacje są zawarte w naszym raporcie kredytowym. Wykonując te płatności na bieżąco, nie spóźniając się z płatnościami, powoduje to, że bank, który nas ocenia, widzi, że mają do czynienia z klientem, który umie zarządzać finansami, nie spóźnia się z płatnościami. Sprawia to, że klient jest dużo bardziej wiarygodny. Uczulam, żeby nie lekceważyć nawet 100 funtów na niespłaconej karcie, bo mogą zacząć się robić schody.

Ta sytuacja może spowodować, że nasza zdolność albo spadnie, albo nie dostaniemy tego kredytu wcale. Radzę zawsze sprawdzić swój raport kredytowy. Wydrukować sobie z agencji kredytowych raport i sprawdzić, czy się wszystko zgadza oraz czy płatności były regulowane na czas. Jeżeli to jest jedna płatność spóźniona, to jeżeli jest to poza jakimkolwiek wielkim szablonem, to zdarza się, że czegoś na czas nie zapłaci, bo np. nasza wypłata była spóźniona. Jednak jeśli jest to regularna sytuacja, że co miesiąc jesteśmy spóźnieni z jedną czy dwoma płatnościami, to powoduje budowanie szablonu. Ten klient nie zarządza dobrze finansami bądź ma problemy finansowe. Jeżeli nie zarządza dobrze kartą z limitem 1000 funtów, to na jakiej podstawie bank ma wziąć pod uwagę przydzielenie mu 200 tysięcy funtów. Oczywiście tu możemy debatować na temat tego, że kredyt hipoteczny jest zabezpieczony nieruchomością, a karta nie, ale to pokazuje, jak my tymi finansami zarządzamy. Jeżeli są karty kredytowe, których nie chcemy zarządzać, bądź ich nie potrzebujemy, to jak najbardziej można je zredukować. 

Kordian: Kontynuując ten temat jeszcze. Czy w ogóle warto brać karty kredytowe?  Mówisz o tym, że lepiej je zredukować, mniej używać.

Wojciech: Nie tyle, ile mniej używać i zredukować na podstawie takiej, że miejmy jedną kartę kredytową. Mam klientów, którzy mają osiem. Ty nie masz żadnej, a to warto mieć. Nie jest tak, że ty musisz mieć, bo jak nie masz, to nie udzielą ci kredytu. To tak nie działa. Natomiast, jeśli myślisz, że chciałbyś zakupić nieruchomość 1 stycznia i ubiegasz się o kartę kredytową, bo wtedy bank da ci kredyt, to nie. Tak to nie działa. Jednak jeśli mówisz mi, że chciałbyś zakupić nieruchomość 1 stycznia. Widzę, że nie jesteś w sytuacji finansowej, która ci pozwoli, a to zajmie ci kolejnych kilka miesięcy, żeby wyprostować to wszystko, to w tym momencie warto pozwolić sobie na kartę kredytową. Zatankować samochód do pełna, spłacić kartę kredytową, potem kupić wakacje, spłacić kartę kredytową. Pamiętajmy, żeby to zawsze było na czas. Nie tyle, ile spłacić do końca, ale też nie naciągajmy się na wszelkiego rodzaju bilanse, z którymi będziemy mieli problem z zarządzaniem.

Bilans karty również zostanie wzięty w poczet wyliczeń naszej zdolności, ale racjonalne wydatkowanie z tej karty i spłacanie, buduje nam historię kredytową. Bank widząc, że mamy ileś tam opłat za gaz, wodę, dwie karty kredytowe, które bardzo ładnie zarządzamy, a przy okazji mieliśmy coś wzięte na raty, to widzimy, że ten klient zarządza produktami finansowymi w odpowiedni sposób. W tym momencie stajemy się bardziej transparentni. 

Jednak jeśli mamy klienta, który nie jest na żadnym z rachunków, nie ma karty kredytowej, a co więcej, ma jedynie konto oszczędnościowe, które nie wyświetla się na raporcie kredytowym, to oznacza, że klient jest niewidoczny. Bank może udzielić mu kredytu, ale nie na takim loan to value 95%. Jako bank widzimy, że klient jest już od iluś lat i widzimy jego wpływy na konto, ale ma troszkę mniej historii z użytkowania produktów finansowych. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi.

Zdecydowanie, co bym radził. Podejść do brokera, ustalić sytuację, co chcemy osiągnąć i wykonać decision principles, czyli czy dany bank chce udzielić nam danego kredytu. Jeżeli odpowiedź jest pozytywna, to znaczy, że informacje w naszym raporcie kredytowym zostały zaakceptowane i możemy iść o krok dalej. Znaleźć nieruchomość, złożyć pełną aplikację, dostarczyć dokumenty i poczekać na pełną ocenę ze strony osób oceniających naszą aplikację. 

Staramy się tutaj uniknąć takiej definicji, że bierzmy kredyty po to, żeby dostać kredyt hipoteczny. Nie. Jeżeli są potrzebne do sfinansowania samochodu bądź nowej kuchni, albo wydatku większego, na który nie możemy lub nie chcemy sobie pozwolić z własnej gotówki, tylko chcemy sobie rozłożyć na dany czas, to tak. Może to nam troszkę pomóc. Pamiętajmy, że każda pożyczka czy karta kredytowa, będzie wzięta w poczet wyliczania zdolności. Tu nie mówię o limicie. Mówię, ile zostało do spłaty, ile wybraliśmy z karty na chwilę obecną.

Kordian: Wojciechu, nie wyczerpaliśmy tematu. Dlatego wszystkich tych, którzy chcieliby rozpocząć swoją procedurę zakupu nieruchomości lub w ogóle myślenie o tym, że chcieliby się związać z Wielką Brytanią trochę bardziej i zainwestować w nieruchomość, jak mogą się z tobą skontaktować, gdyby chcieli? W jaki sposób mogą cię znaleźć?

Wojciech: Bardzo prosto. Możemy się zdzwonić telefonicznie. Wszystkich zapraszam na swoją stronę Internetową na Facebook’u Doradca Hipoteczny Milton Keynes. Tam są wszystkie moje dane kontaktowe. Pod linkiem do podcastu również będą wszystkie informacje o moim kontakcie. Możemy się widzieć u mnie w biurze. Możemy przejść przez całą aplikację i rozmowę telefonicznie, mailowo, w biurze. Bardzo lubię spotkania w biurze, bo nie dość, że mogę się profesjonalnie przedstawić klientowi, ale również możemy bardzo otwarcie przejść przez całą rozmowę. Telefoniczne jest to wykonalne, natomiast nie każdy klient to lubi. Często też ludzie lubią mieć napisane na kartce dokładnie co i jak. Zachęcam do wizyty u mnie w biurze w Milton Keynes.

Kordian: Dziękuję bardzo. Wiem też, że udzielasz się społecznie, bierzesz udział w różnych eventach, więc śledźcie Facebook’a Wojciecha. Ja go właśnie tak znalazłem. Mówi o tym, co się dzieje w naszej okolicy, gdzie go można spotkać, w jakich eventach związanych z branżą bierze udział. Dziękuję ci bardzo serdecznie. 

Kupujcie nieruchomości tylko naprawdę z głową. Myślę, że warto udać się do osoby, która jest bardziej od was zorientowana na dany temat. Niekoniecznie bazować wyłącznie na wiedzy sąsiada. Przynajmniej po to, żeby ustrzec się problemów. O kilku takich dzisiaj rozmawialiśmy. Czy to podatkowych, czy forma własności nieruchomości. To są rzeczy, o których nie mamy pojęcia. Mieszkamy w obcym kraju. Warto zaufać ludziom, którzy od paru lat się tym zajmuję. Nie mówię tutaj tylko o tej jednej firmie brokerskiej. My akurat spotkaliśmy się przy okazji tego, że mieszkamy blisko siebie. Gdziekolwiek byście nie mieszkali w Wielkiej Brytanii, zabezpieczcie się i korzystajcie z wiedzy fachowców w danej dziedzinie.

Wojciech: Fantastycznie. Dziękuję za wizytę. Dziękuję za rozmowę.

Przydatne linki:

Tu można znaleźć mojego gościa:

Wojciech Symonowicz – Doradca Hipoteczny Milton Keynes

Link do zamkniętej grupy na FB Emigracja Oswojona

Współautorzy:

Muzyka do podkastu: Dariusz Plecki

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here